二．香港樓價嚴重偏低

「香港樓價偏低三至五成！」筆者在2008年開始到現在，每一個朋友問筆者的時侯，筆者都是這樣回答，然後他們會反問筆者是不是說錯，把偏高說成偏低，當筆者再重申說是偏低的時候，他們就認為筆者是瘋子，全城人都說樓價貴得不合理，把所有偏淡的理由再跟筆者說一遍，例如利息會很快上升、供應會增加、供樓負擔超過入息中位數一半和大學生也負擔不起樓價等等。

雖然筆者是測量師，被培訓要作批判性思考（Critical thinking），但大部份的所謂思考只集中在枝葉上，並未認清何是主幹，他們只接受上述微不足道的因素，很多專業人士如醫生、律師、會計師和工程師也犯同一毛病，他們是專家，卻對通識和歷史認識不深，缺乏從歷史角度去思考經濟問題。

從第二次世界大戰以後，美國和蘇聯是全球的話事人，分別代表資本主義和共產主義陣營，分庭抗禮，直至90年初蘇聯解體，全世界只有美國獨大，歷史告訴我們，當一個國家獨大的時候，他們便會不事生產，從其他國家手中搶奪資源便可，羅馬帝國如是，元皇朝也如是，他們只會花費維護其軍事力量以保持霸權地位，美國到目前為止也走這一條路；走這條路的好處是擁有發鈔紅利，他們可以任意發債印銀紙，他們雖然以國際警察自居，但手法卻和黑社會一樣，脅迫全球有錢人士收取保護費，向中東油國、日本和中國發債，最吊詭的是，債的貨幣不是由債主決定，而是由債仔定，既然由他們決定，他們一定會挑選其貨幣──美元，這就是黑社會手執龍頭棍的人擁有的發鈔紅利，他們發債後，便將其貨幣貶值，相當於變相賴債，有人說中國很笨，把辛苦賺來的錢給美國人花，無奈形勢比人弱，若中國不就範，美國可包圍中國搞事，由南韓、日本、台灣、菲律賓、越南、西藏和巴基斯坦，在中國周遭叫囂，為了保持安寧，不得不買，如同宋朝給白銀於金國、遼國買平安一樣，打不贏美國，唯有接受，買安費用也令中國休養生息許多年，默默耕耘終成為世界第二大強國，買安費也付得有價值。

說了那麼長的歷史和國際形勢，這跟樓價有什麼關係呢？這個世界或社會，你只要跟著最強的人，他做什麼，你跟著做便可以，全世界的莊家是美國，它給全球制定遊戲規則，它發債然後讓債項貶值是可以獲利，我們便要思考怎樣才可以跟它一樣。

港元跟美元掛鉤，持有港元債項等同持有美元債項，而最能用槓桿去持有債務的就是用按揭去買樓，在未有特別印花稅之前，300萬首期便可買入1000萬樓宇，即持有債務700萬，這筆債務如每年貶值10%，即你便可以賺取70萬，尚未計算租金收入和樓價升值。

樓價按70%會令每年租金回報高達8-10%，而按揭利率只是2%，淨賺息差達6-8%，世界上有那麼划算的投資嗎？

朋友會質疑筆者的想法是否合理，筆者用另一角度跟他算，算租金、利率和樓價究竟那一樣出錯，引致樓價出現上述不合理現象，即供嚴重低於租。

1．租-由於不可炒賣和有最低工資，要租金往下調相當困難，即租沒有錯價。

2．利率-債仔不會主動加自己利息，這是常識吧，筆者真不明白那些專家和博士還花那麼多時間研究美國何時加息，是腦子灌水嗎？

另外，現在其他國家降息至負利率，美國即是變相加了息，要男人那話兒碰到地面，不一定要那話兒長，把雙腿斬掉也一樣，很多東西是相對的，並不是絕對。

3．樓價-既然上述2大要素都沒有出錯，那麼錯的只剩下樓價，一個月租一萬元的樓，供樓三十年每月供款也是一萬元左右，但一萬元中有七千元是本金，只有三千元是利息，即只要你拿得起首期，三千元再加管理費差餉約五千元便可與月租一萬元看齊，這樣便看出樓價有多不合理。

要糾正上述錯誤，樓價要上升30-50%才可抵消，這就是筆者說樓價偏低的理據，看到這個錯價後，筆者便身體力行每年與伙伴購入一單位，直至2013年底辣招加強版為止，目的並不是賺利，而是保衛自己，免被美帝蠶食筆者辛苦的資本罷了。