12.什么是（临时）管理规约？

现实案例

家住某小区一层102房间的业主将自己的房屋租给了一家理发店。自从理发店开业后，为吸引顾客，他们经常用大功率音响放音乐，严重扰乱了左邻右舍的正常生活。同单元5层的一位业主最近刚刚生完孩子，更是无法忍受吵吵嚷嚷的环境。不仅如此，理发店到晚上12点才关门，为小区带来了安全隐患。“家是安静的港湾，怎么能允许理发店进小区？”业主对此强烈不满，在与理发店协商未果的情况下，只得找到物业公司，让物业公司出面协调。物业公司劝说了几次，刚开始理发店不再播放音乐，可是没过几天，又开始放音乐。其他业主搬出《临时管理规约》要求物业公司根据“业主、物业使用人违反法律法规或本规约规定，侵害他人合法权益的，物业服务企业有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正的，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼”的约定，起诉102室的业主和店主非法经营，噪声扰民，赔偿相邻业主的损失。物业公司认为，其不应作为原告起诉，因为其已劝告店主，履行了相关职责，而《临时管理规约》仅对业主有效力。那么，物业公司是否也应当遵守《临时管理规约》的约定呢？临时管理规约对于物业公司的主要用途是什么？

专家解答

临时管理规约是建设单位在销售物业之前制定的，其主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项的约定。临时管理规约的效力及于建设单位、业主、物业使用人及物业服务企业。当然，涉及物业服务企业的条款相对较少。

管理规约与临时管理规约的相同点在于，所规定的内容大致相同，有物业项目“小宪法”之称；区别在于制定主体不同，临时管理规约由建设单位指定，管理规约是业主大会成立时业主表决通过而指定的，管理规约也可以做出相应修改。实践中，首次业主大会会议筹备组根据物业所在地房地产行政主管部门制定的示范文本制定管理规约，并提交业主大会会议表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，管理规约即生效，对全体业主具有约束力。

本案中，物业公司请求法院判令业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，不仅具有法律依据，而且具有约定理由。按照最高人民法院的司法解释，物业公司对于业主违反法律、法规、管理规约的行为，有权诉请法院依法判决。小区《临时管理规约》也规定了“业主、物业使用人违反法律法规或本规约规定，侵害他人合法权益的，物业服务企业有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正的，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼”。而小区102房间的业主将自己的房屋租给理发店进行经营的行为，属于住宅改商业用房，按照《物权法》规定，将住宅改为经营性用房，不得违反法律、法规以及管理规约。除此之外，102房间的业主将住宅改为经营性用房还应当经有利害关系的业主同意。102房间的业主未经有利害关系的业主同意，即将房屋租赁给他人当作理发店从事经营活动，还导致相关业主正常生活秩序被打乱，显然，这一行为违反了法律、法规以及管理规约。物业公司应当根据法律规定和相关约定，在劝说无效的情况下，起诉102房间业主和理发店。这不仅有利于维护其他业主的合法权益，还有利于物业公司正常地开展物业服务活动。

除了上述情况，对于业主欠缴物业服务费等侵害全体业主合法权益的行为，（临时）管理规约也可作出相应的违约责任约定。物业服务企业可据此维护其自身及小区业主的公共利益。

此外，应当注意，管理规约对全体业主具有约束力，包括通过二手房交易的新业主，也应遵守已经制定的管理规约，不能以其没有参与制定管理规约为由，否定管理规约对其具有约束力，但管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，否则属于无效规定。

法条链接

《物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

……

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

……

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《物业管理条例》

第十一条 下列事项由业主共同决定：

……

（二）制定和修改管理规约；

……

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。