13.什么是业主大会议事规则？

现实案例

北京市某小区经70%以上业主讨论通过了《××小区业主大会议事规则（表决稿）》，其中规定，“授权业主委员会采用邀请招标的方式选聘物业服务企业”“授权业主委员会在物业服务合同到期或物业服务企业出现严重违约时终止物业服务合同”等。

属地监管业主大会和业主委员会的街道办事处认为，上述内容违反了法律、法规的规定，作出了撤销《××小区业主大会议事规则（表决稿）》的决定。

业委会不服街道办事处的决定，将其告上法庭，请求法院撤销街道办事处的决定。

法院经审理认为，街道办事处的决定有事实依据，符合法律、法规规定，驳回了业委会的诉讼请求。

专家解答

业主大会议事规则是全体业主关于业主大会组织架构与活动规范的约定，主要内容包括业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项。业主大会议事规则应当经业主大会会议表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，对全体业主具有约束力。

本案中，关于业主委员会职权的约定，即选聘物业服务企业以及终止物业服务合同事项，按照《物权法》及《物业管理条例》，属于全体业主/业主大会权限范围内的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由业主大会行使的专属权利授权由业主委员会行使，违反了法律法规的相关规定。

业主大会议事规则可以自主约定本物业项目相关事项，但必须以不违反法律法规的规定为前提。

因此，街道办事处的决定有事实和法律依据，应当驳回业主委员会的诉讼请求。

法条链接

《物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

……

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

……

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

……

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。