前言

近年来，随着我国居民住房自有率的提升和房价的持续上涨，房屋资产在居民总资产中的占比逐渐提高，房产已经成为我国家庭财富的重要组成部分。居民房产价值的提升是过去一段时间财富积累和房价攀升的结果，同时房产价值的提升也会对居民未来的消费和储蓄行为产生影响，即产生资产的财富效应（Wealth Effect）。长期以来，我国居民消费率持续偏低，这种消费需求持续低迷的现状，已经成为我国经济持续健康发展的主要障碍之一。如何将大量的居民房产财富转化为促进消费增长的动力，已经引起学者们的广泛关注。

本书着眼于中国实际，采用理论建模和实证分析相结合的方法，尝试回答以下问题：房屋资产财富效应大小受哪些因素影响，这些因素如何影响房屋资产的财富效应？我国现期的房屋资产财富效应有多大？如何引入适当的机制提升房产财富对消费增长的促进作用？

本书的主要工作和研究结论如下：

首先，对影响房产财富效应的因素和机制进行理论分析。通过建立个体优化决策基础上的世代交叠模型（Over Lapping Generation Model），模型中引入了居民房产偏好、房价增长幅度、购房抵押贷款以及住房反向抵押贷款等经济和社会变量。在个体优化决策的基础上，求解出青年一代和老年一代的消费表达式，并通过不同代个体消费的加总，推导出总消费与居民收入、金融资产以及房产之间关系的解析表达式。该解析表达式的给出，可以方便研究模型中引入的经济和社会因素对房产财富效应的影响。理论研究结果表明，居民房产偏好、房价涨幅、购房按揭贷款比率以及住房反向抵押贷款等因素都会对房产财富效应产生影响。从而为大量实证研究中出现的不同国家，以及同一国家不同时期房产财富效应的差异，提供具有微观基础（Micro-Foundation）的理论解释。同时，也为建立计量模型，开展房产财富效应的实证研究提供了理论基础。

其次，利用2000—2013年的宏观季度数据，对我国房产财富效应进行了实证研究，结果表明，现阶段我国房产的长期边际消费倾向为0.264，而金融资产的长期边际消费倾向（MPC）为0.372，房产的边际消费倾向低于金融资产的边际消费倾向。利用反映我国人口和经济特征的参数值，结合理论模型的推导结果进行试算，发现实证结果和理论模型推导的结果具有一定的相合性。同时为弥补宏观数据无法将具体的家庭人口及经济特征纳入模型加以控制等方面的弱点，本书也利用中国家庭动态跟踪调查（CFPS）和欧洲中央银行发布的欧元区家庭金融和消费调查（HFCS）这类大型微观家户调查数据，对我国和欧元区国家房产财富效应进行了实证对比分析，大型微观数据的使用可以解决利用宏观数据研究中所存在的问题；而且在同一篇文章中，利用相同的研究方法和数据口径，使得我国和欧元区国家房产财富效应的比较更具可靠性，避免了不同文章因使用的研究方法和数据口径差异而造成的影响。利用微观数据实证研究的结果同样显示，我国房产的边际消费倾向低于金融资产的边际消费倾向。相比于欧元区国家，我国房产边际消费倾向低于欧元区国家的房产边际消费倾向。在控制户主年龄的情况下，实证结果发现我国居民房产边际消费倾向随着年龄的增长而降低，欧元区国家居民房产边际消费倾向随着年龄的增长而上升。在我国老龄化趋势加速的背景下，我国老年居民随年龄逐渐下降的房产边际消费倾向可能会对我国居民总体消费的增长产生不利的影响。

最后，通过构造多期生命周期模型，结合我国人口和经济特征，动态模拟了住房反向抵押贷款的引入对老年居民消费支出的影响。结果显示，并不是所有的老年居民都可以从住房反向抵押贷款中获益，相当一部分老年居民不会参与住房反向抵押贷款。若以年金方式支付住房反向抵押贷款，则参与该贷款的老年居民在退休生活的前期仍然保持较低的消费支出水平，以便积攒一定的资金用于可能的遗产馈赠；在以一次性支付方式展开模拟分析时，结果表明，居民主动遗产动机的强弱会对住房反向抵押贷款的参与率产生较大影响，主动遗产动机越强，住房反向抵押贷款的参与率越低；住房反向抵押贷款利率的上升会降低该贷款的参与率，并减小参与住房反向抵押贷款居民平均消费倾向的增长幅度；当住房偏好下降时，老年居民住房反向抵押贷款的参与率变化不大，但参与该贷款的老年居民平均消费倾向增长幅度有明显的下降；在房价预期涨幅增加时，居民住房反向抵押贷款的参与率有所降低，但选择参与该项贷款居民的平均消费倾向有较大幅度的提升；随着居民风险厌恶系数的提高，居民住房反向抵押贷款的参与度会明显提高，但参与该贷款的老年居民平均消费倾向增长幅度有所下降；在住房反向抵押贷款费率上升的情况下，老年居民住房反向抵押贷款参与率和平均消费倾向增长幅度都有所降低。