1　导论

1.1　研究背景及意义

1.1.1　研究背景

21世纪初，欧美多个国家金融股票市场泡沫破灭，导致家庭金融资产严重缩水，一度引发政府和经济学界人士的担忧，担心人们会因金融资产的损失而大幅削减消费，从而拖累经济增长。可是这种现象却没有发生，美国和欧洲各国的居民消费支出不但没有出现大幅下降，反而出现较快的增长。

正当很多学者开始争论股市下跌为什么没有抑制居民消费的时候，美国联邦储备委员会原主席艾伦•格林斯潘先生给出了自己的解释。他认为消费没有大幅缩减是因为房价上涨了，房地产价格的急剧上涨所带来的财富效应非常强劲，足以抵消股市下跌对人们消费的影响还有余。特别是2007年以来欧美房价的大幅下挫和家庭消费支出的减少，虽然不能说格林斯潘的话又一次得到印证，但至少没有提供相反的例证。格林斯潘的论断启发了很多学者，关于房屋资产对消费的影响作用，一时成为学者们研究的热点。

同欧美国家的房地产市场相比，我国的房地产市场起步较晚。从1998年开始，我国全面实行住房制度改革，逐步建立起市场化的住房制度，房屋资产逐渐成为家庭财富的重要组成部分。国家统计局调查队2002年对中国八省市城市居民家庭抽样调查结果显示，在城市家庭财富构成中，房产价值占47.9%。随着房地产市场的发展和房价的攀升，到2010年，中国城镇家庭中，有85%的拥有房产，房产占家庭总资产比重高达73.44%(1)。中国社科院调查报告称，2013年底我国城镇家庭住房自有率为89.6%，18.6%的家庭拥有两套以上住房。这些家庭资产的形成一方面是过去一段时间居民积累和房价上涨的结果，另一方面也会反过来影响家庭未来的消费和储蓄行为，即产生资产的财富效应（Wealth Effect）。消费、投资和出口被喻为拉动我国GDP增长的“三驾马车”，随着投资和净出口作用的减弱，消费在经济增长中的作用会越发凸显。但长期以来，我国的居民消费率持续偏低（如图1-1）。樊纲（2014）认为，当前中国最大的经济失衡，是过高的储蓄率与过低的消费率之间的矛盾。“如果不解决储蓄、消费这一国民经济最重要的结构失衡问题，其他改革都是隔靴搔痒”。我国这种消费需求持续低迷的现状，已成为我国经济持续健康发展的主要障碍之一。

图1-1　我国改革开放以来居民消费率的变动情况

资料来源：国家统计局网站。

社会居民总消费支出是由该社会全体成员的消费支出加总得来的，所以该社会各年龄层次人口消费支出的特征，会对总支出产生影响。处于不同生命周期阶段的居民会有不同的储蓄和消费行为。根据生命周期理论（Life-Cycle Hypothesis），年轻一代居民会获得较多的劳动收入，支付现期的消费并对退休后的生活进行储蓄；而年老一代居民会通过养老金和消耗年青时期的储蓄来维持生活。房产作为家庭资产的重要组成部分，会参与居民生命周期消费、储蓄决策的全过程。从我国现阶段的人口结构来看，我国已进入老龄化社会，且我国人口老龄化将呈现加速发展态势，预计到2050年60岁及以上老人将达4.4亿，届时将占全国总人口的34%左右(2)。一份来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的报告显示(3)，在城镇地区，房产占总资产的比例随着户主年龄增大而增高，户主年龄大于60岁的家庭的房产占总资产的比例高达82.3%，明显高于其他年龄段家庭（如图1-2）。与金融资产不同，家庭所持有的房产具有双重属性：它一方面具有投资品的属性，是大多数家庭最为重要的资产持有形式；另一方面具有消费品的属性，可以为居住者带来效用。且居民在年老时，通过变卖年轻时期所积累的房产，往往面临较高的房产交易和搬迁居所的成本，离开自己的原住地可能还会面临很大的心理成本（Venti and Wise，1990）。这些因素的存在，可能都会抑制老年居民将增值的房产变现以支持当前的消费，从而制约消费的增长。

图1-2　我国城镇不同年龄段家庭房产占家庭总资产的情况

如果能通过一定的机制设计，在保留老年人房屋居住权基础上，将其在年青时期积蓄的房产，转化为现期的流动资金，从而提高老年居民的消费能力，那么既可以增加社会总体消费水平，也可以部分缓解社会的养老压力。在这方面，世界很多发达国家和地区已经运作比较成熟的住房反向抵押贷款（Reverse Mortgage）可以为我国提供经验借鉴。