第二节 物业保洁管理基本要求
不同等级的、不同类型的物业对建筑物内公共部位的清洁度有不同的质量标准，同一物业管理区域内可能也有不同的管理要求与标准。一般来说，物业服务企业的保洁管理应达到以下要求。
一、责任要分明
物业保洁是一项细致、劳动强度大的工作，每天都有垃圾要清运、场地要清扫，涉及物业管理范围内的每一个角落。因此，必须做到责任分明，做到“五定”，即“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”。对物业范围内的任何一个角落均应有专人负责清洁卫生，并明确清扫的具体内容、时间和质量要求。
二、保洁要及时快速
垃圾每天都会产生，灰尘随时都会落下。因此，保洁工作要体现及时性。对每天产生的垃圾必须及时清除，做到日产日清，并建立合理的分类系统。保洁人员要及时清除垃圾。
三、合理安排保洁计划
物业管理处应制订出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。
下面提供一份××物业公司制订的保洁工作计划的范本，仅供参考。
范本 保洁工作计划
一、楼内部分
续表
二、楼的外围部分
四、制定明确的质量标准
标准是衡量事物的准则，也是评价保洁工作的尺度。物业小区环境保洁的通用标准如图1-2所示的“7S”，具体介绍见本章第三节。
图1-2 物业小区环境保洁的7S标准
不同类型、不同档次的物业对区域内的公共部位清洁卫生的质量标准不同，相同的物业管理区域中不同的管理部位要求的标准也可能不同。物业管理处应根据实际情况制定相应的卫生清洁标准。
五、开展质量检查
检查是保洁质量控制的一种常用方法，也是很有效的方法。目前，大多数物业管理处保洁部门都采用这一方法。质量检查的要求如表1-2所示。
表1-2 质量检查的要求
六、编制保洁作业指导书
保洁作业指导书就是指导保洁人员作业的方法与方式，把保洁作业的合理过程以文件的方式编制出来。其目的是通过对保洁员进行技术性指导，提高其工作效率与品质，高质量地完成保洁工作。保洁作业指导书一般由如表1-3所示内容组成。
表1-3 保洁作业指导书的内容
作业指导书编制完成后，应打印成册，组织保洁人员学习培训，掌握其中的内容，为今后在工作中顺利执行打下基础。新上岗的保洁员工培训完成后要经过考核，考核合格后，方可上岗。
下面提供一份××物业公司地毯清洁作业指导书的范本，仅供参考。
范本 地毯清洁作业指导书
1．目的
为规范对地毯进行清洁的作业流程、作业方法及作业要求，使清洁地毯的所有过程均得到控制，确保清洁后的地毯满足规定要求，特制定本作业指导书。
2．适用范围
本公司各项目所开展的地毯清洁作业均适用本作业指导书。
3．职责
3.1 保洁部领班／主管：负责按本作业规程的要求对所属员工进行培训，并按作业指导书的要求对其进行检查和考评。
3.2 专项保洁员：负责按本作业指导书的要求对地毯进行清洁作业。
4．引用文件
4.1 《吸尘器操作保养指导书》
4.2 《洗地毯机操作保养指导书》
5．作业内容
5.1 作业准备
5.1.1 所需设备：洗地毯机、吸尘器、吸水机、风干机、线轴。
5.1.2 所需工具：洗地毯刷、手刷、牙刷、抹布、水桶、告示牌、油灰铲刀。
5.1.3 所需用品：地毯清洁剂、地毯去渍剂、干冰、消泡剂。
5.2 操作步骤及要求
5.2.1 进入作业区域后，应先将作业所需的工具及用品放置在适当位置，并检查相关用具是否良好，相关用品是否符合要求。之后将线轴接到电源上，再接通洗地毯机。
5.2.2 将清洁区域内可移动的相关家具集中放置到适当的位置，之后用吸尘器对地毯表面的灰尘进行处理，吸尘器的操作方法按《吸尘器操作保养指导书》的相关要求执行。
5.2.3 若地毯有不易清除的污渍，应先采用手工的方式对其进行清理。其中，若污渍是口香糖，则应使用干冰使其凝固，之后用油灰铲刀进行清理，若污渍是茶渍、咖啡渍、红酒渍、油渍等，需使用与之对应的专用清洁剂对其进行处理。手工局部清洗作业完毕后，再进行大面积的机洗作业。
5.2.4 机洗作业过程中，应按以下要求开展作业：
（1）应调整好洗地毯机，先将泡箱安装好，再安装与之对应的地毯刷，使其处于准备工作状态。
（2）按地毯清洁剂的使用说明，在洗地毯机的水箱中配制好所需的清洁液，期间应按清洁剂的使用说明按比例配置洗地毯液。期间，高泡清洁剂主要用于长绒类织物及天然类织物的清洁；低泡类清洁剂主要用于短绒类织物及化学合成类织物，当天气湿度较大时应尽量避免使用低泡类清洁剂。
（3）按《洗地毯机操作保养指导书》的要求操作洗地毯机对地毯进行清洗作业。
（4）在清洗地毯时，应注意等泡沫从地毯刷下面溢出时方可进行清洗作业。作业过程中给泡箱加水时，应注意不要将水洒在地毯或机器上，以免给后续的保洁作业带来困难。此外，对污染较大的区域应进行重点清洗，并对处于边角位置的区域采用手工作业进行处理。
（5）清洗作业完毕后，应及时用安装有不锈钢扁嘴耙头的吸水机对地毯进行吸水，以清除泡沫中吸附的污渍。
（6）待清洗的地毯风干后（必要时使用吹风机加速风干），应查看地面是否遗留相关物件，检查无误后，再用吸尘器对地毯进行吸尘，吸尘次数视地毯绒毛长短而定。完毕后，及时将所有被移开的家具搬回原位，并收拾整理好所使用的工具和用品。
5.3 保养要求
5.3.1 及时清洗泡箱中的过滤网及发泡铜环，并将泡箱、水桶等清洗擦拭干净后放回库房存放。
5.3.2 将吸水机吸水桶、吸盘及机体清洗干净后存放于库房中，存放时应尽可能将吸水桶与吸水机身分开存放，并保持通风。
5.3.3 将吸尘袋中的杂物清理干净，并将吸尘器内部和每个配件擦拭干净。期间，应特别注意不能用水洗的方式清洁吸尘袋，只能用吸尘器对其进行除尘处理。
5.4 重点注意事项
5.4.1 检查电动设备功能是否完好，尤其注意电源插头和电线是否有破损，在卷绕机器的电源线时应卷绕整齐，并注意不要将其卷得过紧，以免损伤电线。
5.4.2 使用机器前，应将机器每个配件装好后，方可将电插头插入座内。
6．质量记录
《专项清洁记录表》。
七、要与业主（用户）做好沟通
保洁人员要与业主（用户）做好沟通，避免其往地面扔垃圾。沟通时要有耐心，同时避免与其争吵，争取用实际行动将其感化。
八、要有应急处理措施
意外情况主要通常是指：火灾；污雨水井、管道、化粪池严重堵塞；暴风雨；梅雨天；水管爆裂；户外施工、装修等现象。
对意外情况制定保洁工作应急处理措施，可使保洁人员迅速按照该措施要求开展相关工作，避免其对物业环境卫生的影响，为业主（用户）提供始终如一的清洁服务。