1.3.2　本书的结构安排

本书共包括六章。第一章为导论。该部分主要阐述本书的研究背景和研究意义，界定本书涉及的核心概念，并介绍后面章节开展研究工作所涉及的研究方法和实证技术，同时也给出本书可能的创新之处和存在的不足。通过本章的介绍，明确本书研究方向和目的，指出以后章节要重点解决的问题，即通过理论模型研究各社会和经济因素影响房产财富效应的机制，并利用宏观和微观家户数据对我国房产财富效应的大小进行实证检验。在此基础上，通过恰当的机制设计，增加老年居民的消费，从而提高我国居民房产的财富效应。

第二章是文献综述。本章主要从三个方面展开，首先回顾了居民消费决定因素的理论发展，使读者对影响居民消费的主要因素有所把握，为后续的研究打好基础。其次，对国内外研究房产财富效应的理论文献和实证文献进行了较详尽的梳理。与金融资产不同，房产具有满足居民住房需求和投资品的双重属性，而且房产的流动性较一般金融资产弱。如果可以使居民在保有原房屋居住权的情况下，增加房产的流动性，就有可能增加其价值变动对消费的影响程度，从而释放沉淀在房产上的大量资金，促进社会总体消费水平的提升，而部分发达国家开展的住房反向抵押贷款可以较好地实现上述目的。因此在文献综述的第三部分，对国内外住房反向抵押贷款与本研究相关的文献进行了梳理。

第三章主要通过理论模型研究各社会和经济因素影响房产财富效应的机制。通过建立两期的世代交叠模型（Over Lapping Generation Model），模型中引入居民房产偏好、房价涨幅、住房反向抵押贷款等经济和社会变量。在个体优化决策的基础上，求解出青年一代和老年一代的消费表达式，并通过消费加总将社会总消费表达为社会总收入、金融资产和房产的函数，而房产与金融资产前的系数所代表的房产与金融资产的边际消费倾向（MPC）反映了房产与金融资产财富效应的大小，这些系数由居民房产偏好、房价涨幅以及其他社会和经济特征决定。社会总消费关于收入、金融资产和房产解析表达式的给出，可以方便我们研究房产偏好、房价增长幅度、房产抵押贷款利率以及住房反向抵押贷款的引入等因素对房产财富效应大小的影响，从而对实证研究中出现的不同国家，或同一国家不同时期房产财富效应大小的差异提供统一的理论解释。同时，该解析表达式的给出，也为实证研究提供了理论基础。在此基础上，利用宏观季度数据，对我国房产财富效应大小进行了实证检验，并在模型参数合理的取值范围内，发现理论模型和实证结果存在一致性。

第四章鉴于利用宏观时间序列数据的研究，没法确定总消费的增长是否恰是那些房产财富增加的家庭引起的，而且宏观数据也无法将具体的家庭人口和经济特征纳入模型加以控制。在我国由于住房市场化改革时间不长、样本容量有限，可能会导致估计的精度不高。在本章我们利用大型微观家户调查数据、中国家庭动态跟踪调查（CFPS）和欧洲中央银行发布的欧元区家庭金融和消费调查（HFCS）数据，对我国和欧元区家庭房产财富变动对消费的影响进行实证分析，大型微观数据的使用可以解决利用宏观数据研究中所存在的问题；而且在同一篇文章中，利用相同的研究方法和数据口径，使得我国和欧元区国家房产财富效应的比较更具可靠性，避免了不同文章作者因使用的研究方法和数据口径差异而造成的影响。在比较的基础上，分析造成这些差异的可能原因，并提出政策建议。

第五章在前两章研究的基础上，利用生命周期模型，结合我国人口和经济特征，研究住房反向抵押贷款的引入对老年居民消费支出水平的影响。该模型假设每5年为一期，老年居民在61岁进入该经济体，最长可以存活9期(6)。在模型中，我们对老年居民可以选择参加住房反向抵押贷款的时间设计了两种情况：一种是居民只可以在退休当前选择参与该贷款；另一种是居民可以在退休后的任何一期选择参与该贷款。在贷款的支付方式上，模型设置了现实中常用的两种支付方式：一种为年金支付；另一种为一次性支付。通过数值模拟，研究老年居民在住房反向抵押贷款引入后是否会参与该项贷款，以及参与该贷款的时间选择情况，从而确定参与住房反向抵押贷款的居民类型；通过研究参与住房反向抵押贷款前后居民平均消费率的变化，可以分析住房反向抵押贷款对居民消费支出的影响。

第六章是本书的结论部分。通过前面章节的理论推导和实证检验，我们对影响房产财富效应的理论机制和我国房产财富效应进行了分析和估计。在生命周期模型基础上的数值模拟结果，展示了住房反向抵押贷款引入后，老年居民该项贷款的参与情况，以及参与该贷款的老年居民平均消费倾向的变动状况。最后，基于这些研究结论，给出相应的政策建议。